央媒看四川 全省涉物业纠纷案何以大幅下降——四川法院推动构建涉物业纠纷联动化解机

　　王玉臣指出，若超出了保修期，又不属于施工缺陷或设计缺陷等特殊情况，则可以先找物业公司，要求物业公司维修◆■◆。“公摊部分或公共部分的维修义务在物业公司，但此时可能会涉及公共维修基金的使用”。

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　　值此“315”国际消费者权益日之际★■■★■，《每日经济新闻》记者梳理近年来物业服务领域的一些典型案例，结合政策趋势与法律框架，提炼出物业常见问题◆★。

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　　◎针对小区公共收益去向不明的问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条★★■■■，物业公司需定期公开服务事项及收益情况。

　　如2023年北京市住建委发布的《关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知》中★◆■★◆★，就明确取消了装修保证金，同时明确规定物业服务收费标准中包含生活垃圾清运费的■★■◆◆，物业服务人不得再收取生活垃圾清运费；未包含的，可以收取。生活垃圾清运费收费标准为30元/户年，该标准应当在物业管理区域显著位置公示■◆。物业公司不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修管理服务费。

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　　“根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条◆■★★■■、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第三项，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员★■■◆★◆、质量要求◆★、收费项目◆■■■◆■、收费标准、履行情况◆★★★■★，以及维修资金使用情况■■★★、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。■■★◆”宋子谦提醒，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分使用和收益情况的★■★★，法院应予支持。

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　　近年来◆◆■◆★，在住宅需求得到满足后，业主们越发重视小区配套的物业服务水平，但在日常生活中，物业◆■、业主双方关于物业费缴纳、小区公共收益支配等方面的纠纷却频频见诸媒体，引发各界关注。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受每经记者采访时表示：■■■◆★◆“这种捆绑收费是违法的。交房本是开发商的义务，无权要求业主预缴物业费；物业公司更无权在开发商交房时，要求预收物业费。遇到这种情况，可以直接向住建部门或房管部门进行投诉◆■■，要求对这种违法违规行为进行调查处理，必要时甚至可以直接报警。如果屡禁不止，还可以提起相关民事诉讼。”

　　近年来，不少业主因房屋质量差、物业服务不到位等问题拒交物业费，最终被物业公司起诉。那么业主能否以这些理由拒交物业费？

　　◎对于装修管理费及押金问题，各地规定不同★◆★■■，部分地区已取消装修保证金。关于物业费起始时间，若开发商交房不具备条件，物业费应从入住时开始计算■◆◆■★；若符合交房条件，按合同约定为准。

　　宋子谦则表示，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条明确规定，业主违反约定逾期不支付物业费的■◆，物业服务人可以催告其在合理期限内支付■■★◆；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁◆★，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

　　“我家卧室窗户漏风的问题跟你们反映过多少次？反映情况时当看不见，收费倒是挺积极，物业服务做到位了吗？■■■★”

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　　如宁波北仑区年初判决的一起法律案件◆■■■■，就源于一业主在2021年7月收房时发现房屋存在质量问题，随即开发商启动整改，当年9月整改完成。但物业公司要求从当年8月起计算物业费，业主则主张从10月开始，双方未能达成一致，最终诉诸法院■★★★■■，此后陷入了长达数年的物业费争议。

　　◆★◆“如果开发商交的房子不具备交房条件■◆，购房人并未在交房时就收房■★■◆，那么物业费的起始时间应该是入住时间。”王玉臣指出，若开发商交的房子符合交房条件，但业主迟迟不收房■◆■■★，这种情况往往会在合同中约定以交房时间为准来算物业费■★，合同约定优先。

　　王玉臣指出★◆★★，各地规定不同，还是要按照当地的相关规定来执行，一些地方已经取消了装修押金或保证金。

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　　据每经记者观察，近年来随着居民自治意识的逐步提高，涉及小区全体业主利益的纠纷◆★★、诉讼数量也呈上升趋势，特别是在小区物业服务企业的更替过程中，对小区公共收益的追索屡屡成为焦点。

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　　“如果在房屋保修期内，应由开发商承担日常的维修义务★■◆，业主可以直接找开发商◆★◆■■★。至于开发商是自己维修，还是让施工企业或物业维修，则是开发商需要处理的问题。”王玉臣表示◆★■★■，即使不在保修期内◆◆★◆■，如果存在施工缺陷或设计缺陷■★■◆，开发商依旧需要承担相应的维修责任。

　　中物智库高级研究员宋子谦则指出◆★◆，这主要取决于商品房销售合同和物业服务合同中的规定，“若商品房销售合同中对预缴物业费有特别约定，且在该约定合法有效的情况下■◆◆■■◆，合同双方应当按照约定处理”。

　　新房装修本是一件开心事，但按照部分物业公司的管理规定，业主在装修前需要先缴纳装修管理费■★★■◆、垃圾清运费★★★★，以及装修押金和保证金等。但装修完成验收后，物业却不愿意退还装修押金，并以此用来抵扣日后的物业费■◆■■，这往往会引发物业与业主的纠纷，喜事变成烦心事。

　　以深圳某人才项目为例，2024年底交付，业主陈先生在收房时就被要求至少提前预缴6个月物业费，“有的业主还被要求预缴一年费用才能收房■★◆”◆★。据每经记者了解，部分项目甚至将物业费预缴与门禁卡★■■◆、电梯卡等事宜绑定。